Теперь банк намерен выставить их на продажу
Банк ВТБ заключил с Росимуществом договор купли-продажи апартаментов в гостинице Four Seasons Hotel Moscow на ул. Охотный Ряд в центре Москвы. Это следует из выписок Росреестра, с которыми ознакомились «Ведомости». Сделка была закрыта 6 марта. В нее вошло 88 апартаментов на 13 692 кв. м и 180 машино-мест на 2251 кв. м, уточнил представитель ВТБ. Условия транзакции там не уточнили. Так же поступили и в Росимуществе.
Данные активы ранее принадлежали компании «Декмос». Ее бенефициары неизвестны, но участники рынка связывали данную организацию c экс-владельцем банка «Югра» Алексеем Хотиным. Адвокат бизнесмена эту информацию опровергал. Тем не менее в 2024 г. Росимуществу перешли как апартаменты в Four Seasons Hotel Moscow, так и сама гостиница, а также расположенный в этом же здании торговый центр «Модный сезон» в ходе взыскания в доход государства именно активов Хотина. Сам он в прошлом марте был приговорен Замоскворецким судом Москвы к девяти годам колонии за растрату 23,6 млрд руб. «Югры».
Данные апартаменты находились в залоге у ВТБ, говорилось в отчетности «Декмоса» за 2022 г. На тот момент долг перед финансовой организацией составлял 125 млн евро, или 9,4 млрд руб. О том, что банк намерен получить эту недвижимость, еще в сентябре прошлого года заявлял его президент – председатель правления Андрей Костин на Восточном экономическом форуме. Но на тот момент, как писал РБК, соглашение с Росимуществом подписано не было. В феврале этого года связанный с ВТБ девелопер «Галс-девелопмент» зарегистрировал домен «Охотный Ряд 2». Опрошенные газетой «Коммерсантъ» эксперты тогда предполагали, что именно эта компания будет заниматься реализацией апартаментов в Four Seasons Hotel Moscow. Впрочем, как уточняет близкий к ВТБ источник, от этой идеи в итоге отказались.
Тем не менее, судя по словам представителя банка, ВТБ намерен продать данную недвижимость самостоятельно. Стратегия работы с непрофильными активами группы предусматривает реализацию объектов в многофункциональном комплексе на Охотном Ряду на рынке поштучно, уточнил он «Ведомостям».
Скорее всего, ВТБ получил апартаменты в Four Seasons Hotel Moscow в счет урегулирования долга перед ним, считают опрошенные «Ведомостями» юристы. Руководитель земельно-правовых проектов адвокатского бюро «Соколов, Трусов и партнеры» Гульнара Курбанова уточняет, что, согласно Гражданскому кодексу, по соглашению сторон заложенное имущество может быть передано кредитору в счет задолженности.
Она напоминает, что Росимущество получило данные апартаменты, уже обремененные правами банка. С этим согласен и управляющий партнер «Плотников и партнеры» Илья Плотников.
С учетом юридической истории проекта эта недвижимость могла достаться банку из расчета 9–10 млрд руб. за все, считает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Один из консультантов напоминает, что это как раз примерно соответствует сумме долга перед ВТБ. Так что банк либо совсем за них не платил, либо компенсировал разницу, рассуждает он.
При продаже этих апартаментов в розницу вероятная стоимость 1 кв. м в таком комплексе может составить 1,65–2 млн руб., рассуждает старший директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Антон Калистратов. В этом случае ВТБ может выручить за них 21,9–27,3 млрд руб. Исполнительный директор CORE.XP
Мария Зимина допускает, что выручка будет больше – 30–36 млрд руб. Похожая оценка – 30–35 млрд руб. – и у коммерческого директора компании «Метриум» Дмитрия Проскурина. Он напоминает, что на момент выхода на рынок в 2014 г. апартаменты в Four Seasons были самыми дорогими в столице. Квадратный метр в них на тот момент стоил в среднем $100 000 (среднегодовой курс в 2014 г. составлял 38 руб./$. – «Ведомости»).
Но следует учитывать, что здание введено в эксплуатацию более 10 лет назад, поэтому данный актив имеет не только серьезные преимущества (прежде всего престижное расположение и эксклюзивный сервис), но и недостатки, продолжает Проскурин. К таковым он относит потолки в юнитах ниже 3 м и максимальную концентрацию туристического потока в районе расположения комплекса. Зимина допускает, что сами апартаменты могут заинтересовать инвесторов с точки зрения их перепрофилирования в офисы. Но это, по ее словам, альтернативный вариант жилью. Исторически такие проекты хорошо адаптируются под офисы и способны обеспечивать более стабильный денежный поток по сравнению с гостиничным или апартаментным сегментом, резюмирует она.
